Il D.L. 77/2021, in vigore dal 1° giugno 2021, ha esteso il credito di imposta ZES all’acquisto di immobili strumentali; in tale contesto si è inserito successivamente il D.L. 36/2022, in vigore dal 1° maggio 2022, andando ad estendere il beneficio fiscale anche “all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali  agli investimenti ”. Pertanto, il credito d’imposta è valevole per quanto concerne:

• l’acquisto, anche in leasing, di macchinari, impianti e attrezzature destinati a strutture produttive presenti nel territorio oggetto di agevolazione;
• l’acquisto di terreni e acquisizione, realizzazione ovvero l’ampliamento di immobili strumentali per gli investimenti effettuati a partire dal 1° maggio 2022;
• l’acquisto solo di immobili strumentali agli investimenti a partire dal 1° giugno 2021 e sino al 30 aprile 2022.

Tutti gli investimenti devono essere effettuati dalla data del DPCM istitutivo della Zona economica speciale al 31 dicembre 2023.

Venendo all’analisi del profilo oggettivo, i beni oggetto dell’agevolazione devono essere nuovi e possedere il requisito della strumentalità rispetto alle attività da svolgere; consequenzialmente sono esclusigli investimenti di mera sostituzione in quanto non possono essere mai considerati “investimenti iniziali”. I manufatti devono altresì essere di uso durevole e idonei ad essere impiegati come strumenti di produzione all’interno del processo produttivo dell’impresa; sono quindi esclusi i beni destinati alla vendita (cd. beni merce), quelli trasformati o assemblati per l’ottenimento di prodotti destinati alla vendita ed anche i materiali di consumo.

Delineate le dovute premesse, una questione oggetto di difficoltà interpretativa concerne il riscontro del requisito della novità per quanto riguarda gli immobili già utilizzati a qualunque titolo. Sull’argomento è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risposta ad Interpello n.310 del 3 maggio 2023. L’istante è una Srl che ha acquistato, nel 2021, dalla curatela fallimentare di un’altra Srl, un compendio industriale, ubicato in un’area ZES e relativo all’attività esercitata dalla fallita società. La società, dopo l’acquisizione dell’immobile, ha effettuato una serie di lavori edili all’interno del capannone quali, a titolo esemplificativo, la riparazione e l’impermeabilizzazione del tetto, gli scavi per interramento ed il rifacimento dei piani; oltre a ciò, l’istante ha proceduto all’acquisto di diversi beni strumentali. In virtù di tali investimenti e tenuto conto che il compendio immobiliare non possiede, di per sé, il requisito della novità, l’istante ha chiesto se può fruire del credito d’imposta ZES in relazione al costo sostenuto per l’acquisto ed ai lavori edili sostenuti.

A fronte dell’istanza presentata, l’Agenzia delle Entrate risponde richiamando le disposizioni di cui all’art.1, commi 98 e ss. della L.n. 208 del 2015 e che devono ritenersi validi, per quanto concerne la correlata applicabilità, nell’ambito del credito d’imposta ZES. Consequenzialmente sono altresì validi, in quanto compatibili, i chiarimenti forniti nella Circolare n.34/E del 3 agosto 2016 in cui viene chiarito che il comma 98 “prevede espressamente che il credito di imposta riguarda gli investimenti in beni strumentali ”nuovi”. Conseguentemente, l’agevolazione non spetta per gli investimenti in beni a qualunque titolo già utilizzati. Pertanto, si ritiene che il requisito della novità in parola in quanto compatibile con le previsioni del credito d’imposta ZES e dei suoi ulteriori requisiti debba caratterizzare anche gli immobili strumentali acquisiti  o  realizzati  per  beneficiare  del  predetto credito d’imposta ZES”.

In virtù della normativa richiamata, l’Agenzia ritiene che il requisito della novità debba caratterizzare anche gli immobili strumentali acquisiti o realizzati per beneficiare del predetto credito d’imposta Zes: quindi, il costo sostenuto per l’acquisto del compendio immobiliare in questione non è agevolabile in quanto riferito ad immobili carenti del requisito della novità.

Nel caso di ampliamento di beni immobili non dotati del requisito della novità, aggiunge l’Agenzia, il beneficio fiscale spetta limitatamente alle spese sostenute per detto ampliamento, alla luce del fatto che il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia considera come ”interventi di nuova costruzione”, anche l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente. Invece, in caso di interventi di ampliamento su beni immobili di per sé dotati del requisito della novità, il beneficio in questione spetta, oltre che in relazione alle spese di acquisizione dell’immobile nuovo, anche su quelle sostenute per il suo ampliamento.