L’analisi della Risposta n. 32 dell’11 febbraio 2026 dell’Agenzia delle Entrate offre l’occasione per un esame approfondito di alcuni aspetti rilevanti della disciplina agevolativa del credito d’imposta per la Zona Economica Speciale (ZES) Unica per il Mezzogiorno, istituita dal D.L. n. 124 del 2023: fulcro del documento interpretativo concerne la legittimità e le modalità di inclusione del contratto di leasing in costruendo all’interno del perimetro degli investimenti agevolabili, con particolare riguardo alla realizzazione di immobili strumentali.

Dal punto di vista dogmatico, l’Agenzia delle Entrate ribadisce con forza il principio della neutralità della forma negoziale rispetto alla sostanza dell’investimento, sancendo che la locazione finanziaria non rappresenta un ostacolo all’accesso ai benefici fiscali, a patto che il bene immobile risulti strumentale all’attività produttiva dell’impresa e sia ubicato in una delle regioni individuate dalla Carta degli aiuti a finalità regionale.

La fattispecie del leasing in costruendo presenta tuttavia delle peculiarità tecniche che richiedono una precisa distinzione tra la fase di finanziamento e quella di effettiva operatività dell’investimento. In tale contratto, la società di leasing finanzia la costruzione di un immobile su indicazione del cliente, il quale corrisponde dei canoni di pre-locazione durante la fase di edificazione. L’Agenzia chiarisce che tali oneri finanziari, pur essendo strettamente connessi al progetto, non possiedono la rilevanza fiscale necessaria per attivare il diritto al credito d’imposta finché il bene non viene ultimato e consegnato; questo passaggio è di fondamentale importanza poiché l’Agenzia ancora la spettanza dell’agevolazione ai criteri di competenza previsti dagli articoli 109 e 110 TUIR, i quali stabiliscono che, per i beni acquisiti in locazione finanziaria, la rilevanza fiscale per l’utilizzatore decorre solo dalla consegna.

Nel caso in rassegna, consegue che l’investimento non può considerarsi effettuato nel momento del pagamento dei canoni intermedi o dell’approvazione degli stati di avanzamento lavori, bensì esclusivamente al momento del passaggio della disponibilità materiale dell’immobile completato. Tale rigore interpretativo ha implicazioni pratiche decisive per la pianificazione finanziaria delle imprese: per poter beneficiare del credito d’imposta entro i limiti temporali fissati dalla norma, che includono le proroghe introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, l’azienda deve assicurarsi che l’iter di costruzione e la successiva consegna formale avvengano entro le scadenze perentorie previste e che attualmente sono il 15 novembre di ciascun anno di riferimento.

Oltre al profilo temporale, la Risposta n. 32 sottolinea la necessità che l’operazione si inserisca in un progetto di investimento iniziale ai sensi del Regolamento (UE) n. 651/2014, il che implica che l’investimento non debba essere una mera sostituzione di beni esistenti, ma debba determinare un ampliamento della capacità produttiva, una diversificazione della produzione o una trasformazione radicale del processo produttivo.

Ulteriore vincolo è rappresentato dal limite quantitativo del 50%: il valore complessivo dei terreni e degli immobili ammessi all’agevolazione non può eccedere la metà del valore totale del progetto d’investimento. Questo tetto mira a bilanciare la struttura dell’agevolazione, incentivando non solo l’infrastrutturazione immobiliare ma anche, e soprattutto, l’acquisizione di macchinari e impianti tecnologici necessari per l’ammodernamento del tessuto industriale del Mezzogiorno.

In conclusione, l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate delinea un quadro dove la flessibilità dello strumento del leasing viene armonizzata con la necessità di una certezza cronologica e quantitativa dell’investimento, ponendo l’accento sulla consegna effettiva del bene come dies a quo per la fruizione del beneficio ed escludendo qualsiasi rilevanza anticipata dei costi sostenuti durante la fase di costruzione, garantendo così che il credito d’imposta sia strettamente correlato all’effettiva messa in funzione di nuove strutture produttive nel territorio della ZES Unica.